宅地の正体を探る！？

念願のマイホームを建てようとしているあなた。
マイホームを手に入れる方法には、様々な方法がありますよね。

まず、住宅を建てようとする時には、
土地購入してから、建築会社を決めて家を建築する方法があります。
土地を探してから、自分の好みの住宅を建ててくれる建築会社を探しそこで住宅を建設する方法です。
自由に設計が出来るので、自分のイメージ通りの住宅を建てる事が出来るでしょう。

そして、次は分譲住宅を購入する方法です。
分譲住宅は、間取りが決まっています。

最後に、建築条件付きの土地で建物を購入する方法です。
近年の状況を見ていると、この建築条件付きの宅地が多くなっています。
最近では、間取りが自由でフリーに設計が出来ると売り出されている建築条件付きの土地や建物が多くなりました。
その理由は何故だか分かりますか？

建築条件付きの場合には、決められた建築会社で家を建てなくてはならないという条件があります。
その建築会社であれば、間取りも自由に設計する事が出来るでしょう。
バルコニーやロフトを付けたいとか、寒いのが苦手だから床暖房にしたいなども追加料金になりますが可能でしょう。

売る側からすれば、建築条件付きは儲けは多くリスクも少ないと言われているので建築条件付きの住宅が多くなっている理由なのかもしれませんね。
儲けが多くなると言うのは、建築条件付きであれば土地と建物が決まっているので両方に利益を上げる事が出来るからなのです。

宅地を購入する際の注意点についてお話ししましょう。

建築条件付きを簡単に言うと、購入した土地を決められた建築会社で家を建てるという事です。
この条件は、必ず守らなくてはなりません。それが条件ですからね。

今では、建築会社も多くあり自分の好みの住宅を設計している建築会社もあればそれとは逆で自分の好みではない設計の所もあるでしょう。
ですが、この建築条件が付いている所では決められている建築会社で住宅を建てなくてはならないので条件がある場合にはその建築会社が建設をし住宅を見学するのも良いかもしれませんね。

建築条件のある土地に住宅を建てる場合には、決められている建築会社であれば自分の好みの住宅を建てる事が出来るでしょう。
建売の場合ですと、自分の好みの住宅を建てる事が出来ないのでその点を考えると自分の好みの住宅を建てれるかと思います。
ですが、ここで注意点があります。

というのは、建てる住宅をこのようにしたいとか、あんな雰囲気の家にしたいと思いますよね。
自分の理想の住宅というのがあるはずですから、当然な事でしょう。
ですが、その意思を伝えるともしかすると建築会社の方からオプションだと言われてしまうかもしれないのです。
オプションとなれば、別料金が発生してしまいますよね。

建設会社からすれば土地での利益が建築条件付きなので利益が少ない。
建築をする住宅で利益を上げようという思いがあるからなのでしょうね。

まずは、建築条件付きの宅地に住宅を建てようとする場合にはその条件についてきちんと調べておく事が大事です。

「宅地防災」という言葉があります。
これはその名のとおり宅地に関する防災で、主な意味としては以前にも述べた地盤に関することがそれに当たります。
洪水や地震などを加味しが、丈夫な地盤であることが宅地に設けられる防災ということですね。

ただし、宅地防災で注意されているのは、なにも宅地として定められている土地だけに限りません。
住居近隣に崖がある場合、災害の際にその崖が崩れたりしないか・・・といった宅地が受ける余所からの被害についても宅地防災では注意が促されています。
また、土地やその地盤に関してばかりでなく、周辺のブロック積などについても宅地防災の注意の範囲内となっているようです。

つまり、宅地防災とは、災害によって宅地に被害が発生するのを防ぐことであり、引いてはそこの居住者の安全を守ることなのですね。

宅地防災という言葉はあまり耳にしたことはないかもしれませんが、実は各地域ごとに真剣に取り組まれている防災のひとつです。
お住まいの地域のホームページなどで検索すれば、宅地防災に関する記述が見られるかもしれません。
多くは宅地が高台にある場合の擁壁についての注意や、個人で行えるチェックの仕方、また問題が有った場合の対処方法（連絡先）について述べられています。

宅地防災は人命に関する重要な課題ですので、気になる方は一度チェックしてみることをお勧めします。
災害や事故というものは起こってからでは遅いのです。
自分や家族の命を守れるのは自分自身に他なりません。

不動産に関する法律の中で「小規模宅地」と称されるものがあります。
小規模宅地については、以下のような定義がなされています。

例えば、何らかの建築物のために供されていた宅地。
また、被相続人が住んでいた宅地もそうです。
（※「供される」とは「提供される」という意味）

小規模宅地とは、小規模とはいえ面積の狭い宅地という意味ではありません。
定義の中には、一定以上の面積があることも含まれています。

さて、小規模宅地というものがなんのために定義されているのかというと、相続・贈与関係の法律に「小規模宅地の特例」というものが定められているためです。
小規模宅地の特例とは、上記の定義にあてはまる宅地の評価額から課税額を減額されること。

注意点として、宅地の用途の点では小規模宅地の定義に当てはまっていても、遺産として分割されていなければこの特例は適用されません。
期限は相続税申告書の提出期限となっていますので、提出前に必ず分割しておきましょう。

もし分割が間に合わない場合、申告の際には上記のとおり特例は適用されませんが、申告から3年以内に協議できれば更生請求手続きが可能で、課税額の余分額を返還してもらえます。
ただし、その手続きも協議が整ってから4ヶ月以内と制限が設けられていますので、ここでも注意が必要です。

定義に当てはまる小規模宅地を持っている方、また特定事業用宅地及び特定居住用宅地などを持っている方は「小規模宅地の特例」について覚えておくと良いでしょう。

宅地に関してはどのような評価がなされているのでしょうか。
総務大臣によって定められている固定資産評価基準を基準にしてそれに基づいて固定資産の評価が決定します。
路線に沿接する標準的な土地価格（１平方メートル当たり）の路線価によってそれぞれの土地に画地計算法を用いて評価額をを決定しています。
それを市街地宅地評価といいます。

評価額を具体的に決めていくには、
路線価を付設するのと画地計算法を適用するために、まず宅地の利用状況が同じ地域を区分していきます。
例えは、普通商業地区、併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区などに分類します。
家屋の密度が似ている地域で区分すえる状況類似地域の区分、標準宅地の選定、不動産鑑定価格などを利用して評価し、路線価を付設します。
その路線価を基礎とし、その路線に沿接する土地ごとの奥行きや法的制限など様々な状況に応じて1平方メートルあたりの価格を割り出して評価額を算出していきます。

宅地の路線価を知りたい場合は評価となる路線価を確認するとわかります。
道路においてつけられた価格が路線価となり、。1平方メートルあたりの価格ですが、評価の基礎となるものなので、だれもが見ることができます。

縦覧できる人は固定資産税を納めている人とその同居親族になります。
もちろん無料で閲覧が可能になっています。
お住まいの役所に問い合わせてみましょう。

土地の評価が高すぎる？？？？安すぎる？なーんて疑問を抱いている人は一度確認してみるのもいいでしょう。

宅地についていろんな方面から書いていますが、宅地の取引を行うのは誰でもできるわけではありません。
利益を追求し、不特定多数の人と取引を継続的に行うためには資格が必要となります。
例えば、
宅地や建物の売買や交換をする場合。
そしてその貸借の代理や媒介をする場合など業とするものを宅地建物取引業といいます。宅地建物取引業の免許を取得して営業活動を継続的に行うためには以下の要件を満たしていなくてはなりません。
◎それぞれの事務所や営業所において宅地建物取引業に関する契約を結ぶ権限を持っている使用人を配置しなくてはいけない
◎それぞれの事務所で宅地建物取引業に従事する人の割合でいうと5分の1の人数の宅地建物取引主任者証をおかなくてはいけない
◎宅地建物取引業の免許を取得してから営業活動をするまで主となる事業所には1000万円の営業保証金を供託しなくてはいけない。
主とならない営業所等においては、500万円の営業保証金が必要です。

免許の種類は2種類あります。
ひとつは国土交通大臣免許です。
こちらは2つ以上の都道府県に宅地建物取引業を営業する事務所を置いている場合に必要となります。
もうひとつは、都道府県知事免許になります。
こちらは、1つの都道府県において事務所を置いている場合に必要となります。

免許の有効期間は5年間となっており更新が必要になります。
免許取得後は帳簿の保存など定められた規約に基づいて、営業活動を行わなければなりません。

何故かはわからないけれど、ここ十数年で大型小型限らず地震が多発するようになった気がする・・・そう感じている方は多いのではないでしょうか。
世界各国に視野を広げても多くの国で大型地震が頻繁に起こっていますが、こと日本となると「地震大国」とも呼ばれているくらいですから、その頻度たるや他国の比ではありません。

しかし、それと同時に地震についての研究や耐震構造の開発など、大型地震に備えての試みが随分と進んできました。
地震に関する研究等は、もちろん宅地にも深く関わってきます。
もし宅地の地盤があまりよろしくない状態だと、住宅、そして人命にまで甚大な被害をもたらすであろうことは想像に難くありませんね。

住宅に関してであれば、ここ近年の急激な研究・開発のおかげでずいぶんと強化され、もはや充分なのではと思えるほどにまで至っています。
さらに耐震性を高めたいのであれば、住宅ではなく、その土台となる宅地に目を向けなくてはなりません。

例えば、谷埋め盛土の宅地の場合、もし震度6を超える大地震が起こると土が横滑りして地盤そのものが変形してしまう可能性が高くなっています。
そんなところに住宅を建てていたら・・・

実は、谷埋め盛土の地盤が地震によって大きく影響することは、ここ最近の研究によって新たに判明したことなのです。
宅地に被害を与える地震の脅威は、今もまだ解明されていない部分も多いのかもしれませんね。
あなたが暮らしている宅地はどうですか？

宅地といえば、建築条件付き宅地というものがあります。
我々がもしマイホームを建てるための土地を探すとなると、最もよく耳にする“宅地”ではないかと思います。
建築条件付き宅地とは、住宅を建設することを条件とした宅地です。
土地を購入するからには、更地のままにしておかずに住宅を建ててくださいね、と定められた上で売られている土地なのです。

もちろん、住宅を建設するつもりさえあれば良いという漠然とした条件などではなく、期限を始めとしたいくつかの細かい条件があります。
宅地の販売業者にも寄るのですが、往々にして期限は自分で設定できます。
宅地購入から建設の契約までを1カ月以内とするか、それとも3カ月以内とするか・・・
少なくとも、宅地購入と同時に建設の契約が迫られることはありませんので、余裕のある時期を考慮してじっくりとお考えください。
マイホーム建設に後悔しないためにも、この期間は充分にとっておくことをお勧めします。

また、住宅建築を請け負う業者が、販売業者に指定されていることもあります。
建築業者によって住宅プランや得意分野というものは違いますので、想像している理想のマイホームが指定の業者とは合わない場合もあるでしょう。
もし契約が不成立となった場合のことを考えて、宅地そのものの解約条件も考えておかなくてはなりません。
解約条件とは、すなわち金額がどれだけ（できることなら全額）返却されるかといったことです。
しかしながら、後になって解約してしまうことのないよう、宅地購入の時点から建築業者についても含めてしっかりと考慮しておきたいものです。

「宅地」の意味は大部分では前回説明したとおりですが、法律で定められている厳密な定義はどうなっているのでしょうか。
宅地を定義しているそれぞれの法律ごとに説明してみたいと思います。

【宅地建物取引業法の場合】
これでは、道路、河川、公園、政令で定められた施設のための土地以外を宅地と定義されています。
つまり、場合によっては田畑のような農地や山林でさえも宅地と考えられるのですね。
宅地建物取引業法は宅地の取引に関して定めた法律ですので、農地や山林の取引もこの法律が対象となるということなのでしょう。

【土地区画整理法の場合】
土地区画整理法では、公共施設用の土地以外全てを宅地と定義しており、ここでも農地や山林を含めて宅地と見なしています。
土地区画整理法が適用されるのは土地区画整理事業が施行される場合で、その施行区域となっている地なら公共施設用土地以外が対象となるのです。
ちなみに、似たような法律で「都市再開発法」というものがありますが、この場合においても宅地については同様の定義が成されています。

【宅地造成等規制法】
宅地造成等規制法は、災害防止を目的として宅地に定められた規制です。
災害の危険性があったり対策を施すのが難しい土地は宅地とはできないため、公共施設用地、道路、河川、公園はもちろんのこと、農地、森林、採草放牧地も宅地の定義からは外されています。

以上を比べると、宅地の定義がどう異なっているかよく判ります。
同時に、それぞれの目的に即した定義が成されているということにも頷けます。

宅地とは建物が建てられる土地のことです。
「宅」という字から連想するのは「住宅」でしょうが、建物でさえあれば住宅に限ったことではありません。
また、建物が建っているかまだ建っていないかということも、この場合は特に関係ありません。
既に住宅やビル等が建っている場合も土地として考えるならそこは宅地ですし、これから何らかの建物が建てられる予定であればそこも宅地です。
また、建設の予定がなくても建築可能の土地であるならそれも宅地といえます。

では、宅地ではない土地はどのような土地かというと、例えば田畑がそうですね。
建物が建てられるよう地盤が整備され、建設を目的として取引されるのであれば宅地となりますが。

とはいえ、宅地は単純に見た目などで判断されるものではありません。
不動産登記にあたって土地利用などにおいて明確にされるのですが、そこで土地の利用区分を宅地としている場合のみ「宅地」として認められるのです。

ただし、それさえも法律上の定義ではありませんのでご注意ください。
宅地の定義は専門の法律で成されています。
成されてはいるのですが、実は「宅地建物取引業法」「土地区画整理法」「宅地造成等規制法」という複数の法律で定義されています。
それもぞれぞれが別々に定義しているので、厳密な宅地の意味は異なっているのが現実です。
業務などで関係する法律での宅地の定義を知るようにして、他と混同してしまわないようお気をつけください。